5.5 Forældrekøb – skattemæssige forhold ved køb, leje og salg
Forældrekøb er, når forældre køber en bolig med henblik på at udleje den til deres barn. Reglerne gælder ikke kun for børn, men også ved udlejning til andre nærtstående, fx forældre, bedsteforældre eller børnebørn. Selvom formålet ofte er privat, at hjælpe barnet med bolig, bliver det skattemæssigt behandlet som erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at forældrene anses for at drive en form for virksomhed. Derfor skal der udarbejdes et regnskab, og resultatet af udlejningen skal opgøres og beskattes hvert år.
En central regel er, at udlejningen skal ske til markedsleje. Det vil sige den leje, man kunne opnå ved udlejning til en uafhængig tredjemand. Hvis barnet betaler en lavere leje, skal forældrene stadig beskattes af markedslejen. Forskellen mellem markedslejen og den faktiske betaling bliver samtidig betragtet som en gave til barnet (Statskatteloven (SL) § 4, litra b). Hvis denne gave overstiger de afgiftsfrie beløbsgrænser, skal der betales gaveafgift på 15% af beløb over 76.900 kt. (2025) og 80.600 kr. (2026), (Boafgiftsloven § 22 og § 23).
Den løbende beskatning tager udgangspunkt i resultatet af udlejningen. Overskud før renter beskattes som personlig indkomst, hvilket betyder, at det kan blive beskattet med op til topskatteniveau inklusive arbejdsmarkedsbidrag. Renteudgifter kan derimod kun fratrækkes som kapitalindkomst, hvilket typisk giver en lavere fradragsværdi. Dette skaber en skattemæssig ubalance, som er vigtig at være opmærksom på.
Forældrene kan fratrække en række udgifter i forbindelse med udlejningen. Det gælder fx ejendomsskatter, fællesudgifter, forsikring, administration og revisor samt vedligeholdelse. Vedligeholdelse er udgifter, der holder boligen i samme stand som ved købet, fx maling eller mindre reparationer. Forbedringer, fx nyt køkken eller bad, kan derimod ikke fratrækkes løbende, da de anses for at øge boligens værdi.
Der gælder dog en særlig regel i de første tre ejerår, hvor en del af istandsættelsesudgifterne kan fratrækkes efter en procentregel. Her kan man fratrække op til en vis procent af lejeindtægten, afhængigt af boligtypen. Det kan give en midlertidig skattemæssig fordel i starten.
Salg af boligen
Når boligen sælges, opstår en af de vigtigste skattemæssige konsekvenser. Da boligen ikke har været brugt som bolig for forældrene selv, vil en eventuel fortjeneste som udgangspunkt være skattepligtig. Beskatningen sker efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, og gevinsten beskattes som kapitalindkomst.
Dette kan medføre en betydelig skattebetaling, især hvis boligen er steget i værdi.
En ofte anvendt løsning er at overdrage boligen til barnet på et tidspunkt, med mulighed for at overdrage den til 20% under den offentligevurdering. Såfremt de 20% under den offentlige vurdering, kan forældrene hvis der har været køb via selskab, fradrage underskuddet i andet optjent penge i selslabet. Hvis barnet herefter selv bor i boligen, kan barnet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven sælge boligen skattefrit (EBL § 8, stk. 1 – Parcelhusreglen), forudsat at boligen reelt har tjent som barnets bolig. Der findes ikke en fast tidsgrænse, men det kræver, at opholdet er reelt og kan dokumenteres.
